Deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania? Sprawdź co możesz zrobić!

Kupiłeś mieszkanie i z niecierpliwością czekasz na jego odbiór, ale deweloper spóźnia się z jego oddaniem? Na rynku pierwotnym często dochodzi do sytuacji, w której deweloper nie dotrzymuje ustalonego terminu odbioru mieszkania. To spory stres, ale też i straty finansowe. Kupujący często muszą płacić za wynajem dotychczasowego mieszkania, a jeśli zakupili mieszkanie na kredyt, muszą go spłacać. Co możesz zrobić w takiej sytuacji, czy masz prawo do odszkodowania?

W większości umów deweloperskich określone są trzy odrębne terminy: termin zakończenia prac budowlanych, termin odbioru lokalu i termin przeniesienia prawa własności lokalu.

Pierwszym krokiem, aby ustalić przysługujące uprawnienia, jest analiza umowy deweloperskiej.

Najczęściej odpowiedzialność dewelopera powstaje w przypadku opóźnienia w terminie przeniesienia prawa własności lokalu. W takiej sytuacji, nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, dochodzenia zapłaty kary umownej (jeżeli została zastrzeżona) i odszkodowania.

Kara umowna

Jeżeli umowa deweloperska zawiera postanowienia o karze umownej, wówczas mamy prawo żądać jej od dewelopera. Wysokość kary umownej jest określona w umowie. Najczęściej przybiera on postać procentu od wartości zakupionej nieruchomości (np. 0,05%) bądź też konkretnej kwoty (np. 200,00 zł), za każdy dzień opóźnienia. Kara umowna naliczana jest od pierwszego dnia opóźnienia aż do dnia wykonania przez dewelopera obowiązku przeniesienia prawa własności lokalu. Kwota kary umownej jest należna nabywcy bez względu na wysokość poniesionej szkody.

W przypadku odmowy zapłaty przez dewelopera kar umownych, trzeba dochodzić zapłaty na drodze sądowej

Odszkodowanie

W przypadku poniesienia szkody przez nabywcę mieszkania, można dochodzić od dewelopera odszkodowania. Przy czym, w przypadku, gdy umowa deweloperska zawiera karę umowną, w umowie tej musi również znaleźć się postanowienie o możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. W takim przypadku, kwota odszkodowania będzie stanowiła kwotę przewyższającą zastrzeżoną karę umowną. W przypadku odszkodowania, należy udowodnić wysokość poniesionej szkody (w odróżnieniu od kary umownej).

Przykładowo, jeżeli w okresie opóźnienia nabywca mieszkania musiał dłużej wynajmować dotychczasowe i łączny koszt wynajmu wynosił 15.000,00 zł, kwot ta stanowi jego szkodę. W przypadku, gdy kara umowna wynosi 10.000,00 zł, pozostałą kwotę (5.000,00 zł), należy dochodzić jako odszkodowanie (pod warunkiem, że w umowie deweloperskiej jest postanowienie o możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych – ponad kwotę kary umownej). Szkoda może powstać np. z tytułu: dłuższego najmu dotychczasowego mieszkania, utrat dochodu z wynajmu mieszkania zakupionego od dewelopera, większych kosztów związanych z kredytem (np. ubezpieczenie pomostowe), większe koszty dojazdu do szkoły, pracy itp., utracone zaliczki/zadatki na rzecz ekipy remontowej itp.

Odstąpienie od umowy

W przypadku uchybienia terminu do przeniesienia prawa własności lokalu, nabywca może odstąpić od umowy. Aby to zrobić, w pierwszej kolejności należy wezwać dewelopera do przeniesienia prawa własności w terminie 120 dni od dnia otrzymania wezwania, z zastrzeżeniem, że w przypadku niewykonania tego obowiązku w zakreślonym terminie, będzie on uprawniony do odstąpienia od umowy. Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Oświadczenie nabywcy lokalu o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno zostać złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Ponadto, jeżeli w księdze wieczystej nieruchomości widnieje roszczenie o przeniesienie prawa własności lokalu, oświadczenie o odstąpieniu od umowy musi zawierć również zgodę na wykreślenie wskazanego roszczenia. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy, tak samo jak wezwanie, najlepiej wysłać deweloperowi listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Umowa przestanie obowiązywać z momentem otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu.

Odstąpienie od umowy w praktyce jest rzadko stosowane. Zazwyczaj pomiędzy dat zawarcia umowy deweloperskiej, a terminem przeniesienia praw własności upływa sporo czasu, a ceny nieruchomości rosną. To sprawa, że odstąpienie od umowy wcale nie jest takie korzystane, ponieważ w przypadku chęci zakupu innego (takiego samego) mieszkania, niewykluczone jest, że trzeba będzie dopłacić.

Poza tym, otrzymanie wpłaconej kwoty może być problematyczne. Środki znajdujące się na tzw. rachunku powierniczym, zwróci bank. Jednakże najczęściej większość środków wykorzystał deweloper już na realizację inwestycji (bank przekazał mu z rachunku powierniczego). W najczarniejszym scenariuszy, zwrotu ceny zakupu mieszkania trzeba będzie dochodzić w sądzie.

Dodatkowo, jeżeli nabywca przy zawarciu umowy deweloperskiej uiścił na rzecz dewelopera zadatek (nie zaliczkę), przysługuje mu prawo do żądania zwrotu jego dwukrotności.

Umowy deweloperskie nie są identyczne, a to oznacza to, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na przysługujące uprawnienia i zastosowanie najlepszego rozwiązania. Podstawa to analiza umowy deweloperskiej.

Potrzebujesz pomoc? Zapraszam do kontaktu!
tel. +48 504 648 665
e-mail: biuro@krausekancelaria.pl